Gedragseconomie en de woningmarkt Een verkenning

In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft SEO Economisch Onderzoek een theoretische verkenning gedaan naar de kans dat het benutten van gedragseconomische inzichten het woningmarktbeleid kan verbeteren. Er is gekeken naar vijf thema’s: EnergiebesparingWonen met zorgVerzilveren van overwaardePrijsontwikkelingen, zowel in opgaande als in neergaande conjunctuurScheefwonen

De klassieke (economische) beleidstheorie gaat ervan uit dat mensen rationeel zijn in hun keuzes, hun eigen welvaart maximaliseren, zich daarin onafhankelijk opstellen en hun keuzes baseren op alle relevante informatie die voor handen is. De overheid hoeft alleen in te grijpen wanneer er duidelijke informatieproblemen bestaan (informatieassymetrie), er onvoldoende concurrentie is eventueel door grote schaalvoordelen (marktmacht), of beslissingen van het ene individu ook positieve en/of negatieve gevolgen hebben voor anderen (externe effecten). Daarnaast kan de overheid ingrijpen om welvaart over burgers anders te verdelen (herverdeling). Er is in deze theorie weinig ruimte voor de gedachte dat de overheid een beslissing kan maken omdat ze beter weet wat goed is voor het betreffende individu (paternalisme). Uit de gedragseconomie blijkt echter dat deze veronderstellingen de werkelijkheid niet goed weergeven. Mensen zoeken niet alle informatie, verwerken die beperkt of realiseren zich onvoldoende wat die informatie voor hun toekomst betekent. Daarnaast handelen ze vaak vanuit bepaalde voorkeuren die niet binnen een nauw begrip van eigenbelang vallen. Tenslotte hebben mensen ook moeite om actie te ondernemen: ze beginnen morgen met gezond eten.

Door informatie over het werkelijke gedrag van mensen beter te benutten, kan het woningmarktbeleid verbeterd worden. Deze informatie kan de beslissing of en hoe de overheid ingrijpt verrijken en verbeteren. Verder onderzoek en/of beleidsexperimenten lijken vooral kansrijk voor de thema’s energiebesparing en wonen met zorg. Mensen hebben moeite om het nut van investeringen ten bate van energiebesparing of om zich voor te bereiden op een (mogelijke) zorgbehoefte goed in te schatten cq schuiven deze vraagstukken voor zich uit. Voor prijsontwikkelingen en het verzilveren van overwaarde biedt de gedragseconomie ook nuttige inzichten. Voor het beperken van scheefwonen lijkt de gedragseconomie vooral van nut te kunnen zijn in het ondersteunen van het beleid. De basis van effectief beleid tegen scheefwonen ligt in het verkleinen van het verschil in huurkosten tussen sociale woningen en de markt voor scheefwoners en/of het (juridisch) stimuleren van verhuizen.