Stadsuitbreiding en volkswoningbouw in private handen Amsterdam 1877-1940

Lang voordat overheden en woningcorporaties een rol gingen spelen realiseerden commerciële projectontwikkelaars volkswoningbouw. Ruim 75 procent van de 134.000 in Amsterdam tussen 1877 en 1940 gebouwde (volks)woningen is gebouwd door projectontwikkelaars. In dit onderzoek wordt de niet eerder bestudeerde rol van projectontwikkelaars aan de hand van vijf casestudies onder de loep genomen.
Overheid en regelgeving
Tot ver in de negentiende eeuw bemoeide de gemeenteraad zich nauwelijks met bouwen en wonen. Pas toen de hygiëne en bereikbaarheid op een onaanvaardbaar laag niveau kwamen, greep de gemeente in: in 1877 werd het uitbreidingsplan-Kalff aanvaard.
Speculatie
Volgens raadsleden, de man in de straat én wetenschappers verdwenen door speculatie grote hoeveelheden geld in de zakken van grondeigenaren en projectontwikkelaars. Dit beeld blijkt niet te zijn gestoeld op feiten.
De prijsontwikkeling van (bouw)grond was tussen 1840 tot 1940 zeer gematigd: er waren heel veel aanbieders van grond en heel veel vragers, er waren geen kartels die het aanbod of de vraag reguleerden én de doelgroep van de ontwikkelaars, arbeiders en kleine middenstanders was zo weinig koopkrachtig dat excessieve grondprijzen en daarop gebaseerde huren onmogelijk waren.
Hypotheekbanken
In 1899 besprak de gemeenteraad een nota waarin een negatief beeld van de hypotheekbanken, die projectontwikkelaars financierden, werd geschetst: torenhoge rentes en veel te korte terugbetalingstermijnen. Onderzoek van de hypotheekbanken levert een heel ander beeld op: voorzichtigheid, risicospreiding en zorgvuldig onderzoek naar de aanvrager van een krediet, het onderpand en zijn project. Van torenhoge rentes bleek geen sprake: tussen 1897 en 1932 hanteerden de onderzochte hypotheekbanken een gemiddelde rente van 5,34%.